Brusel sahá po vaší nemovitosti: Po Airbnb se nyní má regulovat i užívání druhých domů

Evropská unie již nereguluje pouze obchod, hospodářskou soutěž nebo vnější hranice. Spotřeba energie, automobily, budovy, digitální služby a řada oblastí každodenního života jsou stále více formovány evropskými předpisy. Nyní se do popředí dostává jedna oblast, která pro mnoho lidí leží v srdci jejich osobní svobody: jejich vlastní domov – a zejména otázka, co si majitelé mohou s druhým domem dovolit.

Evropská komise 9. září představila svůj návrh tzv. „ Zákona o dostupném bydlení “. Oficiálně má bojovat s bytovou krizí. Komise poukazuje na prudce rostoucí ceny nemovitostí a nájmů a také na skutečnost, že dostupné bydlení je stále vzácnější, zejména ve velkých městech a turistických oblastech.

Na první pohled se zdá, že iniciativa cílí na Airbnb a další platformy pro krátkodobé pronájmy. Ve skutečnosti by měla být městům poskytnuta větší právní jistota, aby mohla takové pronájmy omezit v oblastech s nedostatkem bytů. Komise tvrdí, že byty trvale pronajímané turistům by mohly být z běžného trhu s bydlením odstraněny.

Ale každý, kdo si přečte samotný návrh nařízení, si rychle uvědomí: Nejde jen o Airbnb.

Rozsah působnosti výslovně zahrnuje i další formy „neprimárního využití“ obytných prostor. To zahrnuje i druhé domy a nemovitosti, které jsou delší dobu prázdné. Návrh se může vztahovat i na opatření týkající se nabývání nebo užívání nemovitostí.

Mezi příklady patří omezení neprimárního bydlení, opatření proti dlouhodobé neobsazenosti a ustanovení, která umožňují rezervovat určité cenově dostupné bytové jednotky pro vlastníky-obyvatele nebo specifické skupiny obyvatelstva – například pro kupující, kteří si nemovitost kupují poprvé, nebo pro domácnosti s nízkými a středními příjmy. Návrh Komise dokonce výslovně zmiňuje prohlášení o zamýšleném využití nemovitosti před jejím zakoupením.

Airbnb je jen začátek

To je obzvláště patrné ve sporu kolem Airbnb.

Ve městech jako Paříž, Barcelona a Benátky jsou krátkodobé pronájmy již výrazně omezeny. Rozdílné národní a obecní předpisy však opakovaně vedly k právním sporům týkajícím se práva vnitřního trhu EU.

A přesně zde přichází na řadu Brusel.

Zákon o dostupném bydlení si klade za cíl vytvořit společný evropský rámec, v němž mohou vlády jednotlivých států, regiony a obce poskytnout právně podloženější odůvodnění pro takové zásahy. Orgány musí prokázat, že existuje skutečný stres v oblasti bydlení a že k němu přispívají faktory, jako jsou krátkodobé pronájmy, druhé domy nebo neobsazenost. Opatření musí být navíc nezbytná a přiměřená.

Komise tím sama o sobě nezavádí celoevropský zákaz druhých domů. Poskytuje však úřadům evropský právní rámec, v němž lze snáze navrhovat a odůvodňovat odpovídající omezení ve vztahu ke svobodám vnitřního trhu EU.

A to je přesně ten klíčový bod.

Airbnb dnes – druhý domov zítra?

Evropská komise otevřeně uvádí, že druhé domy nebo nemovitosti, které zůstávají delší dobu prázdné, mohou zvýšit tlak na místní trhy s bydlením.

Například někdo, kdo vlastní byt u moře a využívá ho pouze několik měsíců v roce, by proto mohl být v budoucnu více ovlivněn místními omezeními, za předpokladu, že daný region bude klasifikován jako oblast s tlakem na bydlení a budou splněny zákonné požadavky.

Ještě dalekosáhlejší regulace jsou možné, pokud jde o nabývání nemovitostí. Návrh Komise výslovně zmiňuje požadavky, které by umožnily prohlášení o zamýšleném využití nemovitosti před koupí. Zmiňuje také modely, které by mohly vyhradit cenově dostupné bydlení pro specifické skupiny kupujících nebo vlastníky-obyvatele.

Soukromé vlastnictví se tím neruší. To by mělo být jasně řečeno.

Vlastnictví a volné nakládání s vlastnictvím však nejsou totéž . Dům může stále patřit soukromému vlastníkovi, zatímco stát stále častěji určuje podmínky, za kterých jej lze pronajímat, ponechat prázdný, využívat jako druhý domov nebo jej případně získat.

Dokonce i Airbnb před tím varuje

Je zajímavé, že ani Airbnb nepopírá, že Evropa má vážný problém s bydlením. Společnost však závěry Komise kritizuje .

Airbnb argumentuje, že zákon o dostupném bydlení ve své současné podobě nevytvoří „jediný další domov“ pro trh s dlouhodobým pronájmem. Skutečným problémem je podle nich nedostatek bytů a vysoké náklady na výstavbu.

Společnost rovněž vyzývá k jasnému rozlišení mezi profesionálními poskytovateli s řadou nemovitostí a běžnými občany, kteří například příležitostně pronajímají svůj vlastní byt nebo druhý domov.

Tato kritika se dotýká citlivého místa.

Dokonce i Evropská komise uznává, že nedostatečná nabídka bydlení je hlavní strukturální příčinou krize . Airbnb a druhé domy mohou podle Komise problém v některých regionech zhoršit – ale nejsou jeho hlavní příčinou.

Politická otázka proto zní: Proč se ještě více nezaměřit na výstavbu většího počtu bytů, urychlení schvalovacích procesů, zpřístupnění stavebních pozemků a snížení nákladů na výstavbu?

Komise sice zahrnuje opatření k rozšíření nabídky. Zákon o dostupném bydlení však zároveň vytváří další regulační rámec pro využívání stávajícího soukromého majetku.

Další krok k regulaci každodenního života

Právě zde leží zásadní kritika.

Brusel pravidelně ospravedlňuje své intervence problémy, které skutečně existují a/nebo si je sám způsobil: ochrana klimatu, dodávky energie, ochrana spotřebitelů, digitální bezpečnost – a nyní i bytová krize.

Zásadní politickou otázkou však je, jak daleko by měla státní regulace zajít, když stále více ovlivňuje rozhodnutí, která byla dříve z velké části ponechána na jednotlivci.

Druhý domov je toho obzvláště citlivým příkladem.

Každý, kdo po celá desetiletí pracoval a spořil, aby si mohl dovolit druhou nemovitost, pravděpodobně nečekal, že jednoho dne budou úřady diskutovat o tom, zda a za jakých podmínek může být tento byt ponechán prázdný, pronajímán nebo využíván výhradně majitelem.

Zákon o dostupném bydlení tyto dveře dále otevírá.

Zatím nic nebylo finalizováno. Jedná se o návrh Evropské komise, který musí projít evropským legislativním procesem.

Směr, kterým se ubírá, je však pozoruhodný: Co začalo jako regulace Airbnb, se stává evropským právním rámcem, který se vztahuje i na druhé domy, neobsazenost a určité podmínky pro nabývání a užívání rezidenčních nemovitostí.

EU byt nepřebírá. V důsledku toho se nestane jeho vlastníkem.

Brusel ale vytváří rámec, který by měl státním orgánům usnadnit větší vliv na to, co mohou majitelé dělat se svou nemovitostí na napjatých trzích s bydlením.