Platíte SVJ. Víte, co se s vašimi penězi skutečně děje?

Případ domu v Bílině otevírá otázky kontroly hospodaření, pravomocí správce a transparentnosti

BÍLINA – Vlastníci bytů pravidelně přispívají na správu domu. Vedle povinnosti platit mají také právo zajímat se o to, jak je s jejich prostředky nakládáno, kdo rozhoduje o opravách a na základě jakých rozhodnutí vznikají mimořádné platební povinnosti.

Konkrétní spor v domě Jenišovská č.p. 244 v Bílině nabízí příklad otázek, které mohou být důležité i pro vlastníky v jiných společenstvích.

140 000 korun na stoupačky

Podle dokumentu předloženého vlastníkům byla kvůli havarijnímu stavu stoupacího potrubí v pravém křídle domu plánována jeho výměna s rozpočtovanými náklady 140 000 Kč.

Částka byla v předloženém rozpisu rozdělena mezi jednotlivé jednotky podle spoluvlastnických podílů. Na jednotku č. 2 připadla částka 13 433 Kč.

Matematické rozdělení částky podle uvedených podílů odpovídá rozpisu. Samotný výpočet však neodpovídá na otázku, na základě jakého rozhodnutí vznikla konkrétní platební povinnost.

Průzkum, nebo rozhodnutí shromáždění?

Předložený dokument odkazuje na „průzkum o způsobu úhrady této výměny“ ze dne 28. března 2025 a uvádí, že výsledkem měla být jednorázová platba namísto úvěru.

Vlastník označený v článku pouze iniciálami P. N. uvádí, že řádné oficiální hlasování shromáždění o této konkrétní mimořádné platební povinnosti neproběhlo. SVJ proto písemně vyzval k doložení právního titulu požadované částky, případného usnesení, zápisu, prezenční listiny a výsledků hlasování.

Podle § 1208 občanského zákoníku náleží do působnosti shromáždění mimo jiné schválení rozpočtu, účetní závěrky a celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku. Nejvyšší soud se otázkou stanovení příspěvků zabýval například v usnesení sp. zn. 26 Cdo 2167/2022.

Proč byly předchozí stoupačky hrazeny jinak?

Tentýž předložený dokument uvádí, že předchozí výměny stoupaček v levém a středním křídle byly v minulosti hrazeny ze společných prostředků SVJ.

To otevírá věcnou otázku, proč byla obdobná oprava pravého křídla nastavena jiným způsobem a jaký byl v rozhodné době stav společných prostředků SVJ. Samotná rozdílnost způsobu financování není důkazem pochybení; měla by však být vysvětlitelná z rozhodnutí a účetních podkladů.

Rozpočtovaná cena není konečná faktura

Částka 140 000 Kč je v předloženém dokumentu označena jako rozpočtovaný náklad. Z tohoto údaje samotného nelze zjistit konečnou cenu opravy ani skutečně zaplacenou částku.

• Jaká byla konečná fakturovaná cena opravy?
• Kolik bylo dodavateli skutečně zaplaceno a kdy?
• Kolik z mimořádně předepsaných částek vlastníci skutečně uhradili?
• Jak byl účetně vypořádán případný rozdíl mezi vybranými penězi a konečnou cenou?

1. N. proto požaduje předložení smlouvy nebo objednávky, konečné faktury, dokladu o úhradě, souvisejících účetních zápisů a přehledu skutečně přijatých plateb.

Kdo může za SVJ jednat?

Pozvánka na shromáždění SVJ konané dne 15. července 2026 je podle předloženého dokumentu podepsána Mgr. Zdeňkem Rendlem, MBA s označením „SBD Bílina, správce SVJ“.

1. N. proto žádá doložení smlouvy, pověření, plné moci nebo jiného právního podkladu, z něhož bude patrný rozsah oprávnění správce jednat ve vztahu k vlastníkům. Tato žádost sama o sobě netvrdí, že správce jednal bez oprávnění; požaduje jeho doložení.

Námitka proti částce 13 433 Kč

1. N. mimořádný předpis 13 433 Kč písemně rozporoval. Požaduje doložení právního titulu pohledávky a v případě, že nebude doložen, storno předpisu a odpovídající účetní vypořádání.

Současně požádal, aby SVJ do vyřízení námitky pozastavilo vymáhání sporné částky a nepřipočítávalo další příslušenství. Samotné podání námitky automaticky neprokazuje pochybení SVJ ani žádné konkrétní osoby.

Právo vlastníka kontrolovat hospodaření

Podle § 1179 občanského zákoníku má vlastník jednotky právo seznámit se s tím, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům spravuje. Zákon mu umožňuje nahlížet do smluv, účetních knih a účetních dokladů a pořizovat si z nich výpisy, opisy a kopie.

Rozsah kontrolního práva vlastníků řešil Nejvyšší soud mimo jiné ve věcech sp. zn. 26 Cdo 13/2019 a 26 Cdo 78/2025. Pro praxi SVJ je podstatné, že kontrola nemá být jen formální; vlastník musí mít možnost seznámit se s podklady relevantními pro hospodaření.

Otázky, které si může položit každý vlastník

• Kolik peněz má naše SVJ na účtech?
• Kolik prostředků jsme za poslední roky vybrali a kolik utratili?
• Kdo schválil větší opravy a mimořádné platby?
• Existují k významným výdajům smlouvy, objednávky, faktury a doklady o úhradě?
• Kdo vybírá dodavatele a kdo kontroluje jejich faktury?
• Odpovídají účetní záznamy skutečným pohybům peněz?
• Mohu jako vlastník do těchto podkladů skutečně nahlédnout?

Když se správa bytových domů potkává s komunální politikou

Veřejně dostupné údaje SBD Bílina aktuálně uvádějí Mgr. Zdeňka Rendla, MBA jako místopředsedu družstva. Kandidátní přehledy pro komunální volby v Bílině v roce 2026 jej současně uvádějí na prvním místě kandidátky Nezávislí pro Bílinu a jako povolání uvádějí „místopředseda byt. družstva“.

Tyto dvě veřejně doložené skutečnosti samy o sobě neprokazují střet zájmů, osobní prospěch ani nesprávné jednání.

Z hlediska veřejné kontroly však lze odděleně zkoumat, jak jsou nastaveny pravomoci SBD Bílina při správě jednotlivých SVJ, kdo kontroluje správce, kdo schvaluje jeho odměny a faktury a jak jsou řešeny situace, v nichž by se různé institucionální role mohly překrývat.

Stejně tak samotná kandidatura neznamená, že kandidát získá po volbách výkonnou funkci ve městě. Pokud by však v budoucnu došlo k souběhu veřejné funkce s významnou funkcí v organizaci působící v bytovém sektoru, konkrétní rozhodnutí a případné konflikty zájmů by bylo nutné hodnotit vždy podle jejich skutečného obsahu, účastníků a platných pravidel.

Článek proto nevyslovuje závěr, že střet zájmů existuje. Upozorňuje pouze na veřejně ověřitelné role a na význam transparentních pravidel, která umožňují kontrolovat případné překrývání soukromých, družstevních a veřejných zájmů.

Důvěra je důležitá. Kontrola také

To, že vlastník nezná stav účtů svého SVJ nebo neviděl fakturu za poslední velkou opravu, není důkazem špatného hospodaření. Znamená to pouze, že dané informace nemá.

Smyslem kontroly proto není předem hledat viníka. Smyslem je možnost porovnat rozhodnutí, smlouvy, účetnictví a skutečné platby.

Kdo pravidelně přispívá na správu svého domu, má nejen povinnost platit. Má také zákonné možnosti zjistit, jak je s prostředky domu nakládáno.

-PN-

Podklady a zdroje:

• Dokument SVJ k výměně stoupacího potrubí a rozpisu rozpočtovaných nákladů 140 000 Kč – podklad vlastníka.
• Pozvánka na shromáždění SVJ Jenišovská č.p. 244 na 15. 7. 2026 – podklad vlastníka.
• Písemná námitka P. N. proti mimořádnému předpisu 13 433 Kč.
• Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník – zejména § 1179, § 1180 a § 1208.
• Nejvyšší soud ČR – sp. zn. 26 Cdo 2167/2022; 26 Cdo 13/2019; 26 Cdo 78/2025.
• SBD Bílina – veřejný seznam volených orgánů a kontakty; Mgr. Zdeněk Rendl, MBA uveden jako místopředseda.
• Veřejné kandidátní přehledy komunálních voleb Bílina 2026 – Mgr. Zdeněk Rendl, MBA uveden na 1. místě kandidátky Nezávislí pro Bílinu