Brandon Smith: Zlato, dluh a nevyhnutelný globální kolaps trhu s bydlením

Snad nejdiskutovanějším ekonomickým problémem současnosti je obava, že drtivá většina lidí si již nebude moci dovolit nemovitost po zbytek života, bez ohledu na to, ve které zemi žijí. Mladí lidé generace Z a dokonce i generace Alfa již plánují budoucnost, v níž vlastnictví domu nebude možné. Ti, kteří si ho koupí, mají tendenci upřednostňovat nákladovou efektivitu a nakupovat sami (upřednostňují úspory a vlastnictví domu před manželstvím).

Toto je téma na jiný článek, ale představuje obrat v tradičním chování spotřebitelů; zásadní změnu, kterou je třeba prozkoumat, protože odráží širší základní sociální a ekonomické problémy.

Tyto výzvy se neomezují pouze na USA; v celém západním světě, od Austrálie po Kanadu a velkou část Evropy, čelí lidé nejhorší inflaci cen bydlení za poslední desetiletí a zoufale hledají způsoby, jak se jí přizpůsobit.

Stejně jako ve fyzice existují zákony pohybu, které platí i pro trhy, bez ohledu na intervence vlády nebo centrální banky. Co roste, musí nevyhnutelně klesat. V loňském roce došlo k zajímavému vývoji, zejména na straně prodávajících na trhu s nemovitostmi, a to naznačuje velké změny v blízké budoucnosti.

Kvůli pandemii, boomu v oblasti stěhování, ekonomickým opatřením v souvislosti s Covidem a nárůstu počtu kupujících komerčních nemovitostí se ceny plošně zvýšily a průměrné náklady na vlastnictví domu mezi lety 2019 a 2024 prudce vzrostly o 50 % nebo více.

Velká část těchto nákupů se týkala lidí, kteří se snažili uniknout drakonickým regulacím „modrých“ států, ale existovalo také mnoho spekulantů, kteří se snažili využít trhu a rychle vydělat peníze v očekávání dalšího růstu cen. Místo toho se poptávka zhroutila a kupujících je málo, aby uspokojili nabídku.

Vyhledávání výrazu „Nemůžu prodat svůj dům“ na Googlu dosáhlo minulý měsíc nového maxima a překonalo vrchol propadu v roce 2008. Předpokládá se, že prodej domů mezi lety 2020 a 2026 klesne o 32 %, zatímco nabídka prudce vzrostla. Realitní makléři varují před masivním zpomalením, protože mnoho prodávajících odmítá řádně posoudit trh a snížit své ceny, zatímco se snaží najít zájemce o koupi.

Důvodem patové situace a zamrzlého trhu je z velké části dluh. V roce 2008 byl krach způsoben snadno dostupnými hypotečními úvěry pro lidi, kteří neměli příjem na pokrytí nákladů na hypotéky s variabilní úrokovou sazbou (ARM), jejichž úrokové sazby se v průběhu času zvyšovaly. Miliony domů byly prodány lidem, kteří neměli potřebný příjem na jejich koupi, a všichni najednou zkrachovali, což způsobilo kolaps systému a s ním spojených derivátů.

Miliony majitelů domů jsou dnes vázány extrémně nízkými hypotečními sazbami z minulých let. Prodej by znamenal vzdát se úvěru s úrokovou sazbou 3 % a nahradit ho úvěrem s téměř 6,5 %. Proto neprodávají.

Navíc příliš mnoho majitelů koupilo nemovitosti na vrcholu pandemického boomu a růstu cen. Nyní se ocitli v situaci, kdy se snaží prodat domy v hodnotě 250 000 dolarů za 600 000 dolarů a domy v hodnotě 500 000 dolarů za více než milion dolarů. Prodej s výraznou slevou by v podstatě znamenal další zadlužení.

Problém je v tom, že NIKDO si nechce koupit dům za 600 000 dolarů, když ví, že za pár let bude mít hodnotu jen 250 000 dolarů. Nakonec spekulanti uvíznou u svých nemovitostí a zbývají jim jen dvě možnosti: dát své přebytečné domy na trh s pronájmy nebo drasticky snížit ceny a smířit se se ztrátou.

Věřím, že se tak stane v průběhu příštího roku ve zrychlené formě, i když dojde k intervenci ze strany vlády nebo centrální banky.

Opatření podporující inflaci tentokrát trh s nemovitostmi nezachrání.

To znamená značné ztráty kapitálu v nemovitostech a celkového bohatství obyvatelstva, nemluvě o prudkém poklesu hypotečních úvěrů a úvěrové likvidity. Omezený přístup k úvěrům znamená oslabení spotřeby. V případě komerčních kupujících a bank by stimulační balíček mohl ochránit je, ale ne běžného občana.

Tam, kde není likvidita, dochází k krachu. V současné době se zdá, že tok peněz stále probíhá zdravým tempem, ale to platí především pro akciový trh, který není ukazatelem stabilní ekonomiky. Akcie nejsou časným ukazatelem krizí; vždy se objeví pozdě. Obecněji řečeno, akcie nebudou signalizovat budoucí kolaps trhu s nemovitostmi ani nebudou odrážet současnou neochotu nakupovat.

Lze tento potenciální pokles zvládnout? Ano, do určité míry, ale ne v globálním měřítku, pouze v národním. A ani tehdy to nezmění konečný výsledek, kterým jsou konkrétní ztráty likvidity a prudký nárůst dluhu.

Pro lidi, kteří čekají na koupi domu, by to mohla být dobrá zpráva. Snížení cen o 30 % až 50 % je možné a už dávno očekávané. Kupující však pravděpodobně počkají, dokud neuvěří, že ceny dosáhly dna. Mezitím existuje riziko systémového poškození akciových a úvěrových trhů po krachu. Investoři budou hledat bezpečnější alternativu.

To nás vede k trendu, který se vyvinul v posledních letech a který jsme neviděli od krachu v letech 2008–2012. Tento krach se shodoval s historickým nárůstem cen zlata a stříbra a stejný vzorec se nyní objevuje znovu. Během krátkých období zvýšené nejistoty se nemovitosti již nemusí jevit jako bezpečné místo pro investování peněz. Když trhy panikaří a další hmotná aktiva ztrácejí hodnotu, drahé kovy se stávají preferovanou investicí.

Navzdory prudkým výkyvům v posledních měsících je cena zlata od roku 2019 stále o 270 % vyšší a pravděpodobně bude i nadále růst, a to i v případě kolapsu realitních trhů. Důvod je jednoduchý: Spotřebitelský dluh nadále roste navzdory intervencím centrálních bank a zvýšení úrokových sazeb. Tato opatření měla omezit spotřebitelské zadlužení, ale k tomu nedošlo.

A s růstem dluhu nevyhnutelně rostou i ceny drahých kovů (inflace v důsledku opatření ekonomického stimulu nemusí být nutně přítomna, ale obvykle ano).

Hypoteční dluh v USA od roku 2019 prudce vzrostl o 38 %. Dluh z amerických spotřebitelských kreditních karet se od roku 2019 zvýšil o 35 %. Vládní dluh USA od roku 2019 vzrostl o 71 %. Nemovitosti dříve nabízely bezpečné útočiště na zadlužených trzích, ale to se chýlí ke konci. V tomto prostředí zbývá jen velmi málo bezpečných útočišť. Pokud se akciové trhy zhroutí (což je pravděpodobné), drahé kovy jsou jednou z posledních bašt bezpečí.

Rozhodně existuje korelační trend, který připomíná krizi z let 2008–2012. Kdykoli ceny bydlení v USA klesnou nebo výrazně zpomalí, ceny zlata a stříbra mají tendenci růst.

Jak již bylo zmíněno, kolaps trhu s bydlením nečelí jen USA. Zprávy naznačují, že situace je ještě horší v Kanadě, Austrálii, Velké Británii a většině Evropy. Například v Kanadě hledají levicově smýšlející Američané alternativní bydlení, aby „unikli Trumpovu režimu“, jen aby se v zoufalství vrátili poté, co se setkají s bezprecedentními náklady na bydlení.

Ve Spojeném království je bydlení pro osoby se středními příjmy vzácné, a to i pro ty, kteří jsou ochotni si byt pronajmout. V Austrálii se střední cena domu pohybuje kolem 700 000 dolarů (ve srovnání s 415 000 dolary v USA). Tomuto trendu se nelze vyhnout, pokud nechcete žít v rozvojové zemi. A ironicky, tito lidé nejsou zrovna nadšení z toho, že se do jejich čtvrtí stěhují lidé ze Západu.

K již tak inflačním podmínkám pro kupující domů se přidává masivní příliv nelegálních imigrantů na Západ v posledním desetiletí, který vyčerpal trh s nájmy a ještě více zvýšil ceny. Deportace by mohly tlak poněkud zmírnit, ale zároveň to bude působit jako katalyzátor, který urychlí pokles hodnoty nemovitostí. Majitelé domů mohou očekávat značnou ztrátu vlastního kapitálu.

Tato bolest je nakonec nezbytná; něco musí ustoupit. Musí dojít k oddlužení a ekonomika musí spolknout svůj lék (deflační událost). V současné době se trh s nákupem po letech poklesu stabilizoval, ale stále máme před sebou dlouhou cestu, než se nabídka a poptávka vyrovnají.

Je pochybné, že centrální banky, které jsou zcela založeny na keynesiánském intervencionismu, dovolí, aby tento proces pokračoval bez intervence. Nakonec zasáhnou dalšími ekonomickými stimulačními opatřeními, což následně povede k dalšímu nárůstu cen zlata a stříbra. Prozatím je moudré, aby si lidé, kteří si chtějí koupit nemovitost (nebo ochránit své úspory), pronajímali nemovitost, dokud tento proces nebude dokončen, a mezitím případně investovali do drahých kovů jako zajištění.

Majitelé domů by také měli zvážit investování části svých úspor do drahých kovů, aby vyrovnali ztráty vyplývající z propadu hodnot nemovitostí. Současný stav je zralý na zemětřesení.